PROJECT STORY クラッシィハウス京都御苑ザ・テラス#01

VALUE POINT京都御苑、烏丸通に面する
1200年の歴史を刻む敷地に。
新たな定期借地権分譲マンション
プロジェクトの物語。

プロジェクトメンバー

森本 拓治
森本 拓治
新都市企画株式会社
取締役 執行役員
近畿圏事業部長 兼 事業企画部長
家入 紘史 氏
家入 紘史 氏
住友商事株式会社
住宅事業ユニット 住宅開発第五チーム
チームリーダー

プロジェクト概要

所在:
京都市上京区
敷地面積:
約580坪
完成予定:
2026年5月予定
事業主:
住友商事株式会社、新都市企画株式会社
権利形態:
一般定期借地権(地上権) 建物区分所有

PROJECT STORY

CHAPTER01ある時、持ちかけられた
『特別な相談』。

京都御苑は、京都だけではなく、歴史的にも文化的にも日本の象徴と言える。
8世紀平安京創設にさかのぼり、特に皇族や、藤原氏、また源氏、平氏などの屋敷の立ち並ぶ高位邸宅街であった御所西、烏丸通界隈。

新都市企画が、住友商事株式会社(以下、「住友商事」)とともに手掛ける「クラッシィハウス京都御苑ザ・テラス」は、烏丸通に面し、京都御苑の真向かいに位置している。なおかつ、京都駅につながる京都市営地下鉄からも徒歩圏にある。

2021年の春。新都市企画の森本のもとに、本件の相談が寄せられた。本計画地の所有者が、再開発を検討しているというもの。当時、その土地にはホテルが存在していたものの、コロナ禍もあり、既に閉鎖していた。

烏丸通は、京都の幹でもあり、常日頃より、多くの人が往来している。ホテルの閉鎖については、森本も以前より認識しており、この土地がどうなるのか、誰もが気にしていた。所有者は、新たな開発による長期的な土地運用を決定し、様々な提案を比較考量することとなった。

ここで、新都市企画は、一つの事業を構想する。それは、所有者さまにとっては長期運用、安定収益をもたらしつつ、一方、この他に得難い地にて至高の住空間を提供する「定期借地権を利用した分譲マンションプロジェクト」。悠久の歴史を受け継ぐ地に、最高峰の邸宅創造を目指して本計画は始動することになった。

CHAPTER02所有者さまの不安を、
一つずつ取り除く。

2021年初夏。森本は、所有者側の不動産コンサルタントと密に連絡を取り、急ピッチで計画を進めていく。

「所有者さまは、経済条件もありますが、様々なリスクを最小限に抑えられるソリューションも求めていました。また、歴史的な意義を持つ土地であることに加え、様々なステークホルダーに対する責任もある。
再開発後の建物が、所有者さまにとっても誇りを感じられ、地域の発展にも寄与できる、これらをどのようなバランスで提案できるか、所有者さまの思いの最深部にいかに届けられるか、それを一心に考えていました」。

その時に、共同事業パートナーとして、最初に浮かんだのが住友商事だった。

「住友商事さんは、すでに定期借地権型の分譲マンションを手がけた実績が豊富であり、高価格帯マンションの開発ノウハウ、専門性、販売戦略などの点で申し分のない存在。何より、住友商事という世界で事業展開する総合商社が加わることで、所有者さまの不安、心配をさらに払拭できるとともに、商品企画、販売戦略も含め計画を強化することができる」。

森本は早速、旧知の間柄の住友商事担当者に相談をする。返事はもちろん、「ぜひ一緒に進めたい」とのことでした。住友商事という強力なパートナーを加えて、いよいよ森本の構想は具体的な形で提案書にまとめ上げられていった。

CHAPTER03『定期借地権』での分譲マンション。
初の試みにも、迷いはなかった。

定期借地権での分譲マンションの開発は、新都市企画にとって初の試みである。しかし、迷いは一切なかったと森本は語る。

「確かに一般的には、定期借地権よりも所有権の方が受け入れられやすい。ただ、時代も変わっていく中で、必ずしも所有することがベストではないという気運も高まっています。特に富裕層のニーズとして、それ以上に希少性やそこでしか得られない体験価値、に重きを置くことも多いと思います。
所有権であっても、将来的に建て替える可能性はあり、唯一性の高いこの地に70年間の住空間を提供できる価値は非常に大きい。
まさに定期借地権創設の意義通りであると感じましたし、また、そのような建物の持つ可能性が、必ず街を明るくする。土地所有者様にとっても大きな価値になるはずだと思いました」。

2026年の竣工に向けて、現在、着々と施工が進んでいる。本プロジェクトにおいては、住友商事が幹事会社として推進主体を務める。住友商事の家入紘史氏は、森本との関係性についてこう語る。

「森本さんは開発の全工程について、専門的な知見はもちろん、自身の考えを持っています。構想段階では、所有者さまの視点で徹底的にシミュレーションし、逆に物件の施工や販売においては購入者さまの視点に立って考える方です。
せっかくの高価格帯マンションなら、中途半端ではないラグジュアリー感にこだわろう。そんな想いを共有し合えるパートナーだと思っています」。

CHAPTER04今回のプロジェクトの
意義とは。

本プロジェクトは稀に見る希少性の高い物件ゆえに、すでに業界内で注目を集めている。家入紘史氏は、住友商事の内部でも話題の案件だと語る。

「とにかく、またとない好立地の高価格帯物件です。社内でも非常に注目度が高いですね。これは期待に応えないといけないというプレッシャーもありますが、これだけの案件に携われる誇りも感じています。良い意味で緊張感のある日々が続いています」。

一方、森本にとっても、今回の案件は非常に意義深いものとなった。
「新都市企画のソリューションの幅が広がったと思っています。所有者さまの声に耳を傾け、人々のニーズの変化を読み取り、これまでのやり方にとらわれずに新たな試みにチャレンジする。

また、こうした新たなスキームで、京都の目抜き通り、京都御苑前という、非常に注目度の高い場所で、歴史的にもフラッグシップとなるようなマンション分譲を行う。当社にとっても非常に大きな財産となり、この経験はまた新たなチャレンジにつながると思います」。

京都の1200年の歴史を刻む敷地に、特別な空間としての趣を残しつつ、新たな生命を吹きこむ。
所有者さまの想いを受けとめつつ、時代性にあわせた収益モデルを実現できたこと。それは新都市企画の今後に、また一つ新たな可能性を拓く取り組みとなった。

取材日 2024年4月

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